La flambée des prix de l’immobilier et du foncier a fini par faire rentrer bon nombre de propriétaires « des classes populaires » dans le club des « fortunés » (67 % d’augmentation du nombre d’assujettis entre 1997 et 2003).
L’autre problème est que les biens immobiliers doivent être évalués par le contribuable à leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire au prix auquel ils auraient pu être vendus le 1er janvier de l’année en cours. De plus, l’administration se réserve le droit de rectification.
Détenir un bien immobilier, risque de devenir une gagure. Il était donc, urgent pour le gouvernement de remédier à cela.
L’abattement de 20 % accordé à la valorisation de la résidence principale est portée à 30 % par la Loi de fiances 2008, à condition que le bien soit détenu directement et non par une SCI
Une évaluation difficile à établir
La difficulté majeure consiste à déterminer la valeur vénale du bien mais certains textes proposent des barèmes indicatifs de valorisation des biens et une méthode d’évaluation s’applique :
La méthode de comparaison, permet d’apprécier un bien en le comparant avec les prix constatés lors des ventes portant sur des immeubles similaires ou ayant des caractéristiques proches (localisation, étage, superficie…) et consiste à recenser, en nombre suffisant, les transactions récentes réalisées autour du 1er janvier 2007 portant sur des biens intrinsèquement similaires. il appartient au contribuable d’effectuer ce travail fastidieux.
Les immeubles à l’étranger
Il faut rappeler que tout résident fiscal en France assujetti à l’ISF et possédant des immeubles situés en dehors du pays, doit inclure, ces immeubles. Si la France a signé une quarantaine de conventions internationales visant à éviter les doubles impositions en matière d’ISF, les biens situés à l’étranger doivent, être compris dans la base imposable.
De manière symétrique, les étrangers qui ont investi dans l’immobilier en France ne sont pas épargnés par l’ISF sur leurs immeubles situés en France et ce, quand bien même leur résidence fiscale ne se trouverait pas en France.
Les sociétés françaises ou étrangères qui possèdent directement ou indirectement des immeubles en France sont redevables d’une taxe annuelle de 3 % sur la valeur des immeubles détenus au 1er janvier (soit un taux largement supérieur à celui de l’ISF et une base imposable qui ne prend pas en compte les éventuelles dettes contractées pour l’achat) sauf à ce qu’elles révèlent à l’administration fiscale le nom des associés.
Face à actualité, il s’avère que la fraude et l’évasion fiscale pose un obstacle supplémentaire à l’imposition à l’ISF toutefois, préserver son anonymat pour échapper à l’ISF n’est pas nécessairement un schéma d’optimisation fiscale efficace.
Astrid DELPIERRE.
