Face au fort accroissement des recours contentieux et du taux d’annulation élevé des décisions de préemption, le 20 mai 2008 le Conseil d’État a rendu publique une étude sur le droit de préemption.
Le droit de préemption urbain (DPU) est une disposition permettant aux collectivités publiques de se substituer à l’acquéreur d’un bien que son propriétaire a mis en vente en vue de réaliser un projet d’aménagement.
En effet, ce droit est une prérogative de puissance publique qui perturbe le libre échange des contrats, il faut donc que ce soit justifié par un intérêt supérieur comme l’installation d’équipements ou l’instauration d’opération d’aménagement.
Le CE propose quelques pistes de réformes telles que :
· La création d’un droit de préférence pour les acquisitions d’opportunité qui devrait être exercé au prix de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), ou à un prix négocié sans recours au juge de l’expropriation.
Le droit de préemption planifié aurait quant à lui, les caractéristiques du droit de préemption urbain (DPU) actuel et serait nécessairement instauré par une délibération adoptant un projet d’aménagement ;
· La conciliation et la hiérarchisation du DPU avec d’autres droits de préemption tels que les espaces sensibles (DPENS).
· La compétence du juge administratif pour connaître des litiges contractuels directement connexes à la préemption (contrat de vente à la collectivité et le cas échéant, de revente par celle-ci à un aménageur) ;
· La simplification des procédures avec la consécration du guichet unique communal où serait rassemblées l’ensemble des informations sur une propriété tout en améliorant la transmission des DIA aux éventuels délégataires. Ceci permettrait d’éviter les contradictions possibles entre l’instruction des DIA et celle des permis de construire.
· Redéfinition des droits de préemption portant sur des éléments immatériels (parts de SCI et fonds de commerces) régis par les articles L214-1 du code de l’urbanisme. Ce ne sont pas des DPU mais des droits de préemption qu’il faudrait encadrer de façon plus stricte. En effet, la vente de parts de SCI est une vente libre d’action qui ne donne pas le droit d’être propriétaire et de jouir de l’immeuble car il s’agit seulement d’une représentation de l’immeuble.
Des réformes que les notaires avaient en partie soumises mais qui restent un vaste chantier à réaliser…
Astrid DELPIERRE.
