Le 20 février dernier, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle rappelle que le fisc peut « rectifier » le prix payé lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Explications.
Pour mémoire, les taxes et droits résultants d’une vente immobilière sont liés au prix de vente qui figure dans l’acte définitif (article L. 17 du livre des procédures fiscales). Ainsi, dans le cadre d’une vente immobilière, l’acquéreur a généralement à sa charge le paiement des frais notariés, constitués des droits de mutation du bien, et le vendeur lui est redevable des taxes relatives à l’impôt sur la plus-value ou encore la Contribution sociale généralisée (CSG).
Or, à l’instar de son rôle en matière de déclaration, l’administration fiscale peut décider de rectifier le montant, en l’occurrence le prix de la vente, lorsque celui-ci paraît insuffisant au regard du marché. En effet, elle a le pouvoir de contrôler les actes qui servent de base à l’établissement des impôts et taxes, ce qui explique la décision rendue par la Cour de cassation.
Ainsi, même en l’absence de fraude et même lorsque les parties trouvaient un intérêt commun à minimiser le prix de la vente, l’administration fiscale peut rectifier le prix à la hausse.
Pour effectuer cette « rectification », elle doit toutefois se baser sur une comparaison issue d’une vente de biens similaires, dans le même secteur. Comme indiqué dans l’arrêt, si l’administration fiscale constate que la valeur vénale du bien ne répond pas au jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation, elle n’est pas tenue par le prix convenu par les parties à l’acte et exprimé par celui-ci.
Ce rappel fait suite à un arrêt rendu précédemment par la même cour qui allégeait les obligations du fisc en matière de comparaison. En substance, l’administration fiscale peut désormais comparer des biens considérés comme globalement semblables et non plus identiques (Cass. Com., 27 juin 2018, n° 16-20.468).
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Sources : www.immobilier.lefigaro.fr, « Le fisc peut rectifier à la hausse le prix d’une vente immobilière », publié par Le Figaro Immobilier le 18 mars 2019 ; www.legifrance.gouv.fr, Arrêt Cass. Com., 20 février 2019, n° 17-24593
