L’été arrive!construisez intelligemment votre piscine.

Tout particulier devrait être informé que selon le type de piscine qu’il choisi de construire, les démarches administratives à réaliser seront différentes, tout comme les conséquences de cette construction.

 

Alors que pour installer une piscine hors-sol, aucune démarche particulière n’est à effectuer, pour les piscines « enterrées », il est nécessaire d’obtenir un permis de construire ou une déclaration de travaux exemptés de permis de construire, selon ses caractéristiques.

 

Il est d’abord utile de préciser que pour être considérée comme une piscine hors sol, celle-ci doit être démontable, d’une surface inférieure à 20m², d’une hauteur maximale de un mètre, être située à plus de trois mètres des limites de propriété, éventuellement respecter le cahier des charges du lotissement mais encore ne pas porter atteinte aux droits des tiers.

 

S’agissant des piscines enterrées, il faut distinguer selon qu’elles sont couvertes ou non. Pour les premières, enterrées ou semi enterrées, d’une surface inférieure à 100m² et ne disposant que d’abris démontables sont exemptées de permis de construire, seule une déclaration de travaux est requise. Au contraire, avant de construire une piscine couverte, le maître d’ouvrage, celui à qui est destinée la piscine, doit obtenir un permis de construire. Les piscines d’une surface supérieure à 100m², de plus de 0,60m de hauteur, avec un abri de plus de 20m² ou encore construites dans un bâtiment existant de plus de 20m² doivent suivre cette procédure.

 

Pour obtenir le permis de construire, un dossier en quatre exemplaires doit être remis à la mairie en main propre ou par recommandé avec accusé de réception. Le dossier comprend le formulaire CERFA n°46-099 d’autorisation de construire, le plan de situation du terrain, le plan de masse, le plan du projet et certains éléments complémentaires. Dans les quinze jours suivant le dépôt du dossier, le maître d’ouvrage reçoit un avis de réception avec le numéro et la date d’enregistrement de sa demande. A compter de la réception de cet avis, l’administration dispose de deux mois pour instruire la demande et en cas d’absence de réponse de celle-ci, la demande peut être considérée comme accordée.

Ensuite, dès le démarrage du chantier, le maître de l’ouvrage doit envoyer par recommandé avec accusé de réception, une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires. D’autre il est utile de rappeler que le permis, une fois obtenu, doit faire l’objet d’une publicité pendant deux mois à la mairie du lieu d’obtention et sur le terrain pendant toute la durée des travaux.

 

La déclaration de travaux exemptés de permis de construire est plus aisée à obtenir, le dossier à déposer en trois exemplaires contient les mêmes éléments que pour le permis de construire mais le formulaire CERFA porte le numéro 10073*01. Le délai de publicité est réduit, l’affichage en mairie ne dure que huit jours suivant le dépôt avec la date à laquelle les travaux peuvent débuter en l’absence d’opposition. La décision intervient généralement plus rapidement, un ou deux mois suivant le dépôt de la demande suivant les autorités concernée. Une fois communiquée, elle est affichée pendant deux mois et emporte soit non opposition, soit notification de prescription. Celle-ci valable deux ans, doit être affichée sur le lieu des travaux dès leur commencement.

 

Les travaux d’aménagement autour de la piscine sont eux aussi soumis à procédures. Pour être exclus de leurs champs d’application, ces aménagements doivent avoir les caractéristiques suivantes. Les terrasses, autour ou à proximité des piscines, doivent avoir une hauteur inférieure à 0,60m ; les murs de protection, ne pas être des murs de clôture et être hauts de moins de deux mètres et les locaux techniques, avoir une surface inférieure à 2m² et une hauteur maximale de 1,50m.

Pour les abris de piscine, en principe, une demande de permis de construire devra être demandée mais une demande de travaux exemptée de permis de construire suffira si leur surface est inférieure à 20m².

 

 

Outre ces démarches administratives, tout particulier qui construit une piscine doit en informer son assureur afin d’obtenir une extension de sa responsabilité civile.

 

D’un point de vue fiscal, la construction d’une piscine augmente les impôts dus quand il s’agit d’une piscine enterrée. En effet, elle rentrera dans la base d’imposition de la taxe d’habitation après avoir été exonérée pendant deux ans au titre de construction nouvelle. De plus, les piscines nécessitant un permis de construire, c’est-à-dire celles impliquant la réalisation d’un cadre en maçonnerie sont imposables au titre de la taxe foncière et doivent être déclarées dans les 90 jours suivant leur réalisation définitive. A contrario donc, les piscines réalisées en matériaux composites en sont exonérées.

 

Concernant les démarches administratives et la fiscalité des piscines, un flou subsiste encore concernant les piscines naturelles ou écologiques. En effet, il n’est pas certain qu’un permis de construire soit obligatoire, et de fait elles pourraient échapper à fiscalité.

 

 

Nous l’avons vu, le permis de construire n’est accordé que si le projet de réalisation de piscine respecte à la fois les règles d’urbanisme, comme le plan des sols ou le plan locale d’urbanisme et les droits des tiers.

S’agissant de la conformité au plan d’occupation des sols, il a été jugé par la Cour de Cassation en 2006 (pourvoi n°05-87365) que la construction d’une piscine dans une zone naturelle était interdite, ainsi a pu être ordonnée la remis en état des lieux, la destruction de la piscine construite.

 Dans des cas plus exceptionnels, lorsque la piscine est construite au sein d’un bâtiment historique, d’un site classé ou inscrit, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France sera requis.

S’agissant des droits des tiers, il peut être considéré qu’ils ne sont pas respectés quand un abus de droit ou un trouble anormal de voisinage est constaté. D’autre part, le permis ne sera pas accordé si les règles de droit civil ne sont pas respectées notamment les servitudes privées ou les distances minimales de recul par rapport aux voies et aux limites parcellaires des voisins.

 

Ainsi si une servitude non aedificandi a été instituée par exemple pour permettre une vue, une aération, un ensoleillement…est interdit par principe toute construction réalisée au dessus du niveau du sol. Si les piscines enterrées ne violent pas, par hypothèse, une telle servitude, il faut veiller dans le projet de construction que ce ne soit pas le cas avec les aménagements et équipements accessoires. Ainsi a-t-il été jugé que la construction de « deux bâtiments en bois, dont l’un contient l’épurateur d’eau de la piscine et l’autre sert de rangement, porte atteinte à la servitude ». 

D’autres recommandations peuvent être données, notamment veiller à ce que la thermopompe de la piscine ne crée pas une nuisance sonore telle qu’elle puisse être regardée comme un trouble anormal du voisinage.

 

Dans des cas plus rares, il arrive que le propriétaire de la piscine assigne l’entrepreneur qui l’a réalisée en nullité du contrat de construction et en remise en état des lieux. Le plus souvent, comme l’illustre l’arrêt de la Cour de Cassation n°88-16961, le particulier est débouté de sa demande aux motifs que la démolition « excèderait la réparation des inconvénients constatés », en l’espèce une privation de vue et un jardin rendu inutilisable. En effet les juges considèrent que les bouleversements provoqués au niveau du jardin sont inévitables. Néanmoins ici encore se trouve une illustration du devoir de conseil de l’entrepreneur, du professionnel vis-à-vis du particulier et il demeure possible qu’une telle demande puisse aboutir notamment si la construction de la piscine entraîne une privation totale de vue pour le particulier ou pour son voisin !